Lietuva vs Urugvajus: kur nekilnojamasis turtas „dirba“ geriau?

Jei sugalvosite įsigyti nt Urugvajuje štai keletas patarimų ką verta žinoti:

1. Banko sąskaita Urugvajuje

Jums reikės banko sąskaitos Urugvajaus banke. Sąskaita atidaroma tik fiziškai banko skyriuje. Reikės užpildyti dokumentus, nurodyti sąskaitos atidarymo priežastį, pateikti pajamas pagrindžiančius dokumentus ir kt.

Svarbu: dokumentai turėtų būti pateikiami ispanų kalba. Jei tai vertimai – jie turi būti patvirtinti apostile.

Prieš atvykstant galima el. paštu išsiųsti dokumentus bankui ir pasitikrinti, ar viskas tinkama. Po fizinio apsilankymo per maždaug 48 val. informuojama, ar sąskaita bus atidaryta.

Gavus teigiamą atsakymą, gali reikėti palikti apie 5 000 JAV dolerių depozitą, kuris tam tikrą (~250 dienų) laikotarpį bus įšaldytas. Užsieniečiams banko sąskaitos administravimas kainuoja apie 25 JAV dolerius per mėnesį.

2. Nekilnojamojo turto skelbimai

Dalis Urugvajaus NT portalų gali būti nerodomi užsienio IP adresams. Todėl gali prireikti VPN, kad galėtumėte matyti visus skelbimus.

3. Sandoriai vykdomi JAV doleriais

NT sandoriai Urugvajuje dažniausiai sudaromi JAV doleriais. Tai reiškia, kad valiutos svyravimai gali turėti įtakos galutinei investicijos kainai.

4. Derybos

Derėtis yra įprasta praktika. Pradėti nuo maždaug –20 % nuo prašomos kainos nėra neįprasta, nors galutinis rezultatas priklauso nuo objekto ir rinkos situacijos.

5. Turto vertinimas

Nepriklausomų NT vertintojų, kaip įprasta Lietuvoje, praktiškai nėra. Vertinimus dažniausiai atlieka banko vidiniai specialistai, jei perkama su paskola.

Kainą rinkoje formuoja brokeriai ir susitarimas tarp pirkėjo bei pardavėjo. Jei turtas perkamas su paskola, bankas sprendžia, kokią dalį finansuoti, remdamasis sandorio kaina ir savo vertinimu.

6. Su sandoriu susiję mokesčiai

Svarbiausias – notaro mokestis, kuris sudaro apie 3 %. Įdomu tai, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi savo notarą.

Taip pat apie 3 % sudaro brokerio mokestis. Dažniausiai tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi atskirus brokerius.

7. Notaro atsakomybė

Urugvajuje notarai yra atsakingi už visų su NT objektu susijusių dokumentų patikrinimą ir galimų įsiskolinimų identifikavimą. Jei po sandorio paaiškėtų anksčiau neatskleistos skolos, galima kreiptis į notarą dėl situacijos sprendimo.

8. Nekilnojamojo turto mokesčiai

Metiniai NT mokesčiai nėra tiesiogiai proporcingi rinkos vertei, kaip įprasta kai kuriose kitose šalyse. Vietinių brokerių teigimu, mokestis dažnai nustatomas pagal istorinę objekto vertę ar kitus administracinius kriterijus, todėl gali išlikti stabilus ilgą laiką.

9. Mėnesiniai mokesčiai (comunidad)

Jeigu mėnesiniai su butu susiję mokesčiai siekia iki 500 JAV dolerių – tai laikoma gera kaina.

Jei jie sudaro 500–1 000 JAV dolerių, tai jau gana aukštas lygis ir gali apsunkinti nuomą.

10. Aukštai arba ispaniškai piso

Pas mus pirmas yra pirmas. Ten mūsų pirmas dažnai yra 0. O pirmu piso gali būti ir mūsų 3 aukštas. Tai nežinau kaip jie ten skaičiuoja ir kaip jie parašo skelbimuose, bet taip pat reiktų atkreipti dėmesį.

Keletas skelbimo nuorodų paganyti akis:

• https://www.inmobiliaria.link/c/inmobiliaria_559/Apartamentos/1267067
• https://www.inmobiliaria.link/c/inmobiliaria_571/Apartamentos/416428
• https://ficha.amaira.com.ar/nue/ficha-compartida-lij6605

Pelningų ir saugių jums sandorių

Ernesta Ga, 2026

---

Pastaruoju metu daug galvoju apie dvi man artimas kryptis – Lietuva ir Urugvajus. Viena – namai, sistema, aiškumas. Kita – lėtesnis ritmas, Pietų Amerikos stabilumo fenomenas ir įdomi investicinė alternatyva.

Kad emocijos neužgožtų skaičių, susidėjau racionalų palyginimą: palūkanos, mokesčiai, sandorio kaštai, nuomos grąža ir realus ROI. Dalinuosi apibendrinimu.

1. Paskolų palūkanos ir finansavimas

Lietuva

• Vidutinės būsto paskolų palūkanos: ~3,5–3,7 % (EUR).
• Pradinis įnašas: dažniausiai 15–30 %.
• Bankinis finansavimas aiškus, reguliuojamas, konkurencinga rinka.
• Veikia euro zonoje – valiutos rizikos nėra.

Urugvajus

• Palūkanos: ~6–10 %.
• Pradinis įnašas: dažnai 30–40 %, ypač ne rezidentams.
• Bankai konservatyvesni, dažna alternatyva – finansavimas iš vystytojo.
• Gali būti valiutos aspektas (USD ar indeksuota valiuta).

Mano išvada: jei investicija su paskola – Lietuva turi aiškų pranašumą dėl mažesnių palūkanų ir paprastesnio kredito gavimo.

2. Pirkimo–pardavimo kaštai

Lietuva

• 1–5 % nuo sandorio vertės.
• Notaras, registracija, galimai agentūra.

Urugvajus

• 4–12 % nuo sandorio vertės.
• Notaras (escribano), registracija, mokesčiai, agentūra.

Urugvajuje sandorio „įėjimas“ brangesnis. Tai svarbu skaičiuojant trumpesnio laikotarpio ROI.

3. Metiniai NT mokesčiai

Lietuva

• 0–3 % (priklausomai nuo turto vertės ir savivaldybės).
• Praktikoje daugeliui investicinių butų – nedidelė suma.

Urugvajus

• ~0,3–1,2 % nuo kadastrinės vertės.
• Santykinai stabilus ir prognozuojamas mokestis.

Šioje vietoje Urugvajus atrodo šiek tiek palankiau.

4. Nuomos pajamų apmokestinimas

Lietuva

• ~15 % GPM nuo nuomos pajamų (su galimais atskaitymais).
• Administravimas paprastas.

Urugvajus

• ~10,5–12 % (IRPF/IRNR).
• Gali būti palankesnis tarifas, bet daugiau dokumentacijos.

Nominaliai – Urugvajus šiek tiek palankesnis. Bet visada verta vertinti rezidavimo ir dvigubo apmokestinimo kontekstą.

5. Yield ir realus ROI

Vilnius

• Vidutinis „gross yield“: ~4–6 %.
• Realus (po mokesčių ir išlaidų) ROI: ~3–5 %.

Montevideo

• Vidutinis „gross yield“: ~5–6 %.
• Realus ROI: ~3–5 %.

Tai mane labiausiai nustebino – galutinis rezultatas dažnai labai panašus.

Skirtumas atsiranda ne tiek pačiame yield, kiek:

• finansavimo sąlygose,
• sandorio kaštuose,
• kapitalo augimo perspektyvoje,
• ir, žinoma, rizikos profilyje.

6. Rizika ir reguliavimas

Lietuva

• ES reguliavimas.
• Griežta pinigų plovimo prevencija.
• Aiški teisinė sistema, aukštas skaidrumo lygis.

Urugvajus

• Viena stabiliausių Pietų Amerikos valstybių.
• Taip pat stipri AML sistema.
• Politinis stabilumas regione laikomas aukštu.

Jei vertinu konservatyviai – Lietuva yra „mažesnės nežinomybės“ pasirinkimas.

Jei vertinu geografinę diversifikaciją – Urugvajus atrodo įdomi alternatyva.

Mano asmeninė išvada

Jei tikslas:

• rami investicija su paskola → Lietuva.
• diversifikacija, dalis kapitalo už Europos ribų, ilgalaikis horizontas → Urugvajus gali būti labai racionalus pasirinkimas.

Finansine prasme stebuklų nėra. Abu scenarijai realistiškai sukasi apie 3–5 % gryną ROI, jei kalbame apie nuomos modelį.

Bet investicija į NT man visada yra daugiau nei procentai:

• tai sistemos stabilumas,
• gyvenimo kokybės klausimas,
• geopolitinė kryptis,
• ir asmeninė strategija.

Man šiandien svarbiausia – sąmoningas pasirinkimas, o ne mada.

---

150 000 € investicijos scenarijus – Vilnius vs Montevideo su konkrečiais skaičiais

Lyginu du modelius:

1. Perkame be paskolos (mažesnė rizika, aiškus cash flow)
2. Perkame su paskola Lietuvoje (svertas / leverage efektas)

Miestai: Vilnius vs Montevideo
Investuojama suma: 150 000 €

Scenarijus A — Perkame be paskolos

🇱🇹 Vilnius

Prielaidos:

• Buto kaina: 150 000 €
• Pirkimo išlaidos (~3 %): 4 500 €
• Bendra investicija: 154 500 €
• Nuoma: 750 €/mėn (9 000 €/metus)
• Gross yield: 6 %

Metinė struktūra

Grynasis ROI:

6 750 € / 154 500 € = 4,37 %

🇺🇾 Montevideo

Prielaidos:

• Turto kaina: 150 000 €
• Pirkimo išlaidos (~8 %) = 12 000 €
• Bendra investicija: 162 000 €
• Nuoma: ~800 €/mėn (9 600 €/metus)
• Gross yield: ~6,4 %

Metinė struktūra

Grynasis ROI:

7 490 € / 162 000 € = 4,62 %

📌 Išvada (be paskolos)

Abu miestai labai arti:

• Vilnius: ~4,4 %
• Montevideo: ~4,6 %

Skirtumas minimalus. Montevideo turi šiek tiek aukštesnį yield, bet didesnes įėjimo išlaidas.

Scenarijus B — Su paskola (Lietuva turi pranašumą)

Montevideo bankinis finansavimas ne rezidentui sudėtingas, todėl modeliuoju paskolą Lietuvoje.

🇱🇹 Vilnius su paskola

Struktūra:

• Turtas: 150 000 €
• Nuosavas kapitalas: 45 000 € (30 %)
• Paskola: 105 000 €
• Palūkanos: 3,6 %
• Įmoka (anuitetas ~25 m.): ~6 400 €/metus

Metinė struktūra

Cash flow beveik nulinis. Bet ROI skaičiuojame nuo 45 000 €:

350 € / 45 000 € = 0,8 % cashflow ROI

Tačiau:

• paskolos dalis dengia pagrindinę sumą (~3 000 € per metus)
• turto vertės augimas tarkime 3 % = 4 500 € per metus

Realus bendras ROI:

(350 + 3 000 + 4 500) / 45 000 = ~17 % metinė grąža nuo nuosavo kapitalo

Tai yra sverto (leverage) efektas.

10 metų perspektyva

Su paskola Lietuvoje rezultatas gali būti dar didesnis dėl sverto efekto.

Strateginė išvada

Jei tikslas:

• ✔ Stabilus, aiškus modelis → Vilnius
• ✔ Geografinė diversifikacija → Montevideo
• ✔ Kapitalo svertas ir didesnis ROI → Vilnius su paskola
• ✔ Mažiau bankinės priklausomybės → Montevideo be paskolos

Mano racionalus vertinimas

Be paskolos – skirtumas beveik kosmetinis.

Su paskola – Lietuva laimi dėl euro zonos finansavimo sąlygų.

Bet… Montevideo duoda:

• geopolitinę diversifikaciją
• Pietų Amerikos stabiliausią ekonomiką
• alternatyvų turto laikymo modelį

O tai jau ne vien skaičiai.

Ernesta G 2026