Šiandien (2025.11.20) Lietuvos bankas surengė metinę nekilnojamojo turto rinkos konferenciją, kurioje pristatė naujausius duomenis apie būsto paklausą, finansavimą, statybų tendencijas ir artėjančius reguliavimo pokyčius. Žemiau – glaustas, bet aiškiai sustruktūruotas svarbiausių įžvalgų konspektas, papildytas mano komentarais, ką visa tai reiškia rinkai ir pirkėjams.

1. Būsto finansavimas: skolinimosi aplinka gerėja

Licencijuoti paskolų tarpininkai – reali nauda klientams

Lietuvos bankas pabrėžė, kad paskolų tarpininkų vaidmuo Lietuvoje tampa vis svarbesnis. Didesnė bankų konkurencija tiesiogiai gerina sąlygas vartotojams – lengviau palyginti pasiūlymus, o bankai aktyviau konkuruoja dėl klientų.

Neveiksnių paskolų dalis – tik 1 %

Tai žemas ir ekonomiškai sveikas rodiklis, rodantis, kad Lietuvoje paskolos imamos atsakingai, o palūkanų kilimas reikšmingų problemų nesukėlė.

Swedbank paskolų mediana – 120 tūkst. eurų

Tai leidžia išskaityti tikėtiną būsto vertę – apie 145–150 tūkst. eurų. Ši suma atspindi šiandieninę realybę: pirkėjai daugiausia orientuojasi į ekonominės klasės būstą.

Pirmam įnašui sutaupyti užtrunka dešimtmetį

• Lietuvos vidurkis – 9 metai
• Vilniaus – 10,5 metų

Tai vienas ilgesnių rodiklių Europoje ir aiškus signalas, kad jauniems žmonėms būsto įsigijimas išlieka dideliu iššūkiu.

1. Pokyčiai nuo 2026 m.: reikšminga įtaka rinkai

Lietuva 2026 m. keičia būsto paskolų reguliavimą. Tai viena didžiausių reformų per pastarąjį dešimtmetį:

• Pirmam būstui pirmą kartą imant paskolą – 10 % pradinis įnašas.
• Pirkėjui, kuris būsto turi, bet neturi kitų paskolų – 15 %.
• Antrai ir paskesnėms paskoloms – 30 %.
• Maksimalus įmokų ir pajamų santykis, skaičiuojant su 6% palūkanomis – 50 %.

Kokia tikėtina įtaka būsto kainoms?

Lietuvos banko vertinimu, 2026 m. pradžioje galime sulaukti laikino paklausos augimo, ypač tarp pirmų pirkėjų. Tai gali šiek tiek kilstelėti ekonominės klasės būstų kainas.

1. Bendros NT rinkos tendencijos: stabilumas su stipriais skaičiais

Rinka juda tolygiai

Būsto kainų ir sandorių svyravimai nebekelia didelių bangų – matome grįžimą prie natūralių ciklų.

Būsto įperkamumas – toks kaip prieš pandemiją

Tai gera žinia: nepaisant kainų kilimo, atpigęs skolinimasis padėjo išlaikyti balansą.

1/3 sandorių finansuojami nuosavomis lėšomis

Tai itin aukštas rodiklis Europos kontekste, rodantis, kad rinkoje daug kapitalo ir pasitikėjimo NT kaip turto klase.

Apie 20 % pirkėjų būstą perka pirmą kartą

Tai rodo, kad rinkoje dominuoja investuotojai ir antrų būstų pirkėjai, o pirmi pirkėjai sudaro mažesnę dalį nei galbūt įsivaizduojame.

Refinansavimo bumas – 40 000 gyventojų pakeitė paskolos sąlygas

Supaprastinus procesą, žmonės per kelis metus sutaupys apie 220 mln. eurų. Tai akivaizdus įrodymas, kad reguliacinės priemonės gali tiesiogiai didinti gyventojų finansinį atsparumą.

Fiksuotų palūkanų dalis išaugo nuo 1 % iki ~7 %

Lietuvos bankas vertina tai kaip reikšmingą žingsnį link stabilumo ir mažesnių rizikų ateityje.

Statybų tempai – tokie pat kaip prieš 10 metų, nors gyventojų daugėja

Tai reiškia, kad pasiūla kol kas patenkina paklausą, bet ilgalaikėje perspektyvoje gali atsirasti pasiūlos spaudimas ir kainų kilimo rizika.

1. Pensijų fondų lėšos – potencialus pinigų srautas į NT

2026 m., atsidarius galimybei atsiimti dalį II pakopos pensijų fondų lėšų, į NT rinką gali įplaukti apie 0,5 mlrd. eurų.

Medianinė atsiimama suma – apie 3,5 tūkst. eurų. Tai nėra pakankama būsto įsigijimui, tačiau gali tapti pradiniu įnašu ekonominiam būstui arba paskata padidinti investicijas į antrą būstą.

1. Nuomos grąža: stabiliai vidutinė

Didmiesčiuose (Vilnius, Kaunas, Klaipėda) nuomos grąža siekia 4,1–5,8 %. Tai grąža, artima Europos vidurkiui, o dabartinės rinkos sąlygomis – konkurencinga alternatyva konservatyvioms investicijoms.

1. Renovacija: daugiau klausimų nei atsakymų

Šiuo metu renovuota tik apie 10 % Lietuvai būtinai renovuotinų daugiabučių. Skaičiai – maži, o įtaka klimatui ir energetikai – didžiulė.

Konferencijoje nuskambėjo netikėta išvada: renovacijos investicijos neatsiperka, vertinant tiek būsto vertės, tiek šildymo sąnaudų pokyčius. Tačiau ši išvada kelia klausimų:

• Pristatyti duomenys buvo nepilni.
• Nenurodyta, ar vertintos visos naudos: komfortas, konstrukcijų ilgaamžiškumas, emisijų mažinimas, draudimo kaštai, saugumas.
• Ekspertams kyla abejonių, kaip atlikta analizė ir kokie duomenys buvo įtraukti.

Svarbiausia žinutė

Jei renovacijos atsiperkamumas kelia abejonių, Lietuvai reikia diskusijos apie alternatyvias modernizavimo formas: dalinę renovaciją, inžinerinių sistemų atnaujinimą, valstybės investavimo modelių peržiūrą.

Išvada: NT rinkoje – ramus augimas ir prasmingi pokyčiai

2025–2026 m. NT rinką formuos trys pagrindinės kryptys:

1. Palankėjanti skolinimo aplinka ir lengvesnės galimybės pirmiems pirkėjams.
2. Stabilus, subrendęs būsto rinkos ciklas, kurį palaiko didelė nuosavų lėšų dalis.
3. Reguliaciniai pokyčiai, galintys trumpuoju laikotarpiu suaktyvinti paklausą.

Nepaisant šių tendencijų, renovacijos klausimas lieka atviras – tai sritis, kurioje reikia daugiau aiškumo, duomenų ir ilgalaikės valstybės strategijos.

2025.11.20