Pastaruoju metu daug galvoju apie dvi man artimas kryptis – Lietuva ir Urugvajus. Viena – namai, sistema, aiškumas. Kita – lėtesnis ritmas, Pietų Amerikos stabilumo fenomenas ir įdomi investicinė alternatyva. Kad emocijos neužgožtų skaičių, susidėjau racionalų palyginimą: palūkanos, mokesčiai, sandorio kaštai, nuomos grąža ir realus ROI. Dalinuosi apibendrinimu.

1️⃣ Paskolų palūkanos ir finansavimas Lietuva • Vidutinės būsto paskolų palūkanos: ~3,5–3,7 % (EUR). • Pradinis įnašas: dažniausiai 15–30 %. • Bankinis finansavimas aiškus, reguliuojamas, konkurencinga rinka. • Veikia euro zonoje – valiutos rizikos nėra. Urugvajus • Palūkanos: ~6–10 %. • Pradinis įnašas: dažnai 30–40 %, ypač ne rezidentams. • Bankai konservatyvesni, dažna alternatyva – finansavimas iš vystytojo. • Gali būti valiutos aspektas (USD ar indeksuota valiuta). 👉 Mano išvada: jei investicija su paskola – Lietuva turi aiškų pranašumą dėl mažesnių palūkanų ir paprastesnio kredito gavimo.

2️⃣ Pirkimo–pardavimo kaštai Lietuva • 1–5 % nuo sandorio vertės. • Notaras, registracija, galimai agentūra. Urugvajus • 4–12 % nuo sandorio vertės. • Notaras (escribano), registracija, mokesčiai, agentūra. 👉 Urugvajuje sandorio „įėjimas“ brangesnis. Tai svarbu skaičiuojant trumpesnio laikotarpio ROI.

3️⃣ Metiniai NT mokesčiai Lietuva • 0–3 % (priklausomai nuo turto vertės ir savivaldybės). • Praktikoje daugeliui investicinių butų – nedidelė suma. Urugvajus • ~0,3–1,2 % nuo kadastrinės vertės. • Santykinai stabilus ir prognozuojamas mokestis. 👉 Šioje vietoje Urugvajus atrodo šiek tiek palankiau.

4️⃣ Nuomos pajamų apmokestinimas Lietuva • ~15 % GPM nuo nuomos pajamų (su galimais atskaitymais). • Administravimas paprastas. Urugvajus • ~10,5–12 % (IRPF/IRNR). • Gali būti palankesnis tarifas, bet daugiau dokumentacijos. 👉 Nominaliai – Urugvajus šiek tiek palankesnis. Bet visada verta vertinti rezidavimo ir dvigubo apmokestinimo kontekstą.

5️⃣ Yield ir realus ROI Vilnius • Vidutinis „gross yield“: ~4–6 %. • Realus (po mokesčių ir išlaidų) ROI: ~3–5 %. Montevideo • Vidutinis „gross yield“: ~5–6 %. • Realus ROI: ~3–5 %. Tai mane labiausiai nustebino – galutinis rezultatas dažnai labai panašus. Skirtumas atsiranda ne tiek pačiame yield, kiek: • finansavimo sąlygose, • sandorio kaštuose, • kapitalo augimo perspektyvoje, • ir, žinoma, rizikos profilyje.

6️⃣ Rizika ir reguliavimas Lietuva • ES reguliavimas. • Griežta pinigų plovimo prevencija. • Aiški teisinė sistema, aukštas skaidrumo lygis. Urugvajus • Viena stabiliausių Pietų Amerikos valstybių. • Taip pat stipri AML sistema. • Politinis stabilumas regione laikomas aukštu. Jei vertinu konservatyviai – Lietuva yra „mažesnės nežinomybės“ pasirinkimas. Jei vertinu geografinę diversifikaciją – Urugvajus atrodo įdomi alternatyva.

Mano asmeninė išvada Jei tikslas: • rami investicija su paskola → Lietuva. • diversifikacija, dalis kapitalo už Europos ribų, ilgalaikis horizontas → Urugvajus gali būti labai racionalus pasirinkimas. Finansine prasme stebuklų nėra. Abu scenarijai realistiškai sukasi apie 3–5 % gryną ROI, jei kalbame apie nuomos modelį. Bet investicija į NT man visada yra daugiau nei procentai: • tai sistemos stabilumas, • gyvenimo kokybės klausimas, • geopolitinė kryptis, • ir asmeninė strategija. Man šiandien svarbiausia – sąmoningas pasirinkimas, o ne mada. Prašau 150 000 € investicijos scenarijumi – Vilnius vs Montevideo su konkrečiais skaičiais.

150 000 € investicija: Vilnius vs Montevideo (Realistiškas, konservatyvus scenarijus su skaičiais) Lyginu du modelius: 1️⃣ Perkame be paskolos (mažesnė rizika, aiškus cash flow) 2️⃣ Perkame su paskola Lietuvoje (svertas / leverage efektas) Miestai: Vilnius vs Montevideo Investuojama suma: 150 000 €

SCENARIJUS A — Perkame be paskolos

🇱🇹 Vilnius Prielaidos: • Buto kaina: 150 000 € • Pirkimo išlaidos (~3 %): 4 500 € • Bendra investicija: 154 500 € • Nuoma: 750 €/mėn (9 000 €/metus) • Gross yield: 6 % Metinė struktūra Rodiklis Suma Nuomos pajamos 9 000 € Pajamų mokestis (15 %) -1 350 € Administravimas, remontas (~10 %) -900 € Grynos metinės pajamos 6 750 € Grynasis ROI: 6 750 € / 154 500 € = 4,37 %

🇺🇾 Montevideo Prielaidos: • Turto kaina: 150 000 € • Pirkimo išlaidos (~8 %) = 12 000 € • Bendra investicija: 162 000 € • Nuoma: ~800 €/mėn (9 600 €/metus) • Gross yield: ~6,4 % Metinė struktūra Rodiklis Suma Nuomos pajamos 9 600 € Pajamų mokestis (~12 %) -1 150 € Administravimas (~10 %) -960 € Grynos metinės pajamos 7 490 € Grynasis ROI: 7 490 € / 162 000 € = 4,62 %

📌 Išvada (be paskolos) Abu miestai labai arti: • Vilnius: ~4,4 % • Montevideo: ~4,6 % Skirtumas minimalus. Montevideo turi šiek tiek aukštesnį yield, bet didesnes įėjimo išlaidas.

SCENARIJUS B — Su paskola (Lietuva turi pranašumą) Montevideo bankinis finansavimas ne rezidentui sudėtingas, todėl modeliuoju paskolą Lietuvoje.

🇱🇹 Vilnius su paskola Struktūra: • Turtas: 150 000 € • Nuosavas kapitalas: 45 000 € (30 %) • Paskola: 105 000 € • Palūkanos: 3,6 % • Įmoka (anuitetas ~25 m.): ~6 400 €/metus Metinė struktūra Rodiklis Suma Nuomos pajamos 9 000 € Mokestis -1 350 € Administravimas -900 € Įmokos bankui -6 400 € Laisvas srautas 350 € Cash flow beveik nulinis. Bet ROI skaičiuojame nuo 45 000 €: 350 € / 45 000 € = 0,8 % cashflow ROI Tačiau: • paskolos dalis dengia pagrindinę sumą (~3 000 € per metus) • turto vertės augimas tarkime 3 % = 4 500 € per metus Realus bendras ROI: (350 + 3 000 + 4 500) / 45 000 = ~17 % metinė grąža nuo nuosavo kapitalo Tai yra sverto (leverage) efektas.

10 metų perspektyva Vilnius (be paskolos) Montevideo (be paskolos) 10 m. grynos pajamos ~67 500 € ~74 900 € Jei vertė auga 3 %/m ~50 000 € kapitalo augimas ~50 000 € Bendras rezultatas ~117 000 € ~124 900 € Su paskola Lietuvoje rezultatas gali būti dar didesnis dėl sverto efekto.

Strateginė išvada Jei tikslas: • ✔ Stabilus, aiškus modelis → Vilnius • ✔ Geografinė diversifikacija → Montevideo • ✔ Kapitalo svertas ir didesnis ROI → Vilnius su paskola • ✔ Mažiau bankinės priklausomybės → Montevideo be paskolos

Mano racionalus vertinimas Be paskolos – skirtumas beveik kosmetinis. Su paskola – Lietuva laimi dėl euro zonos finansavimo sąlygų. Bet… Montevideo duoda: • geopolitinę diversifikaciją • Pietų Amerikos stabiliausią ekonomiką • alternatyvų turto laikymo modelį O tai jau ne vien skaičiai.

Ernesta G 2026